Terreno de marinha: o que é, como funciona e por que você precisa saber disso antes de comprar ou vender um imóvel

"Comprei um apartamento na praia e só depois descobri que o terreno pertence à União." Essa frase chega com frequência ao meu escritório. O objetivo deste post é evitar que isso aconteça com você.

Se você tem, pretende comprar ou está pensando em vender um imóvel no litoral, nas margens de rios ou lagoas navegáveis, é bem possível que ele esteja localizado em um terreno de marinha. E isso muda muita coisa do ponto de vista jurídico e financeiro.

Vou explicar de forma direta o que são esses terrenos, quais são as obrigações de quem os ocupa e quais cuidados você deve ter antes de assinar qualquer contrato.

O que é terreno de marinha?

Terreno de marinha é uma faixa de terra que pertence à União, ou seja, ao Estado brasileiro, e que fica ao longo da costa marítima, de rios e lagoas navegáveis, até onde a maré consegue chegar.

A delimitação foi fixada pela legislação com base na chamada linha do preamar médio de 1831, que representa a média histórica da maré cheia daquele ano. A partir dessa linha, mede-se 33 metros em direção ao continente. Tudo isso é terreno de marinha, pertencente à União.

Esses terrenos incluem praias, manguezais, ilhas, penínsulas e diversas formações na orla costeira. Estima-se que existam aproximadamente 2,9 milhões de imóveis nessa situação no Brasil, sendo que cerca de 565 mil já estão cadastrados como ocupados por particulares.

Quem pode usar e o que precisa pagar

Morar ou construir em terreno de marinha é permitido, mas não é gratuito. Existem dois regimes principais de utilização:

Em ambos os casos, o valor cobrado incide apenas sobre o terreno. As benfeitorias (construções, reformas, piscinas etc.) ficam de fora do cálculo. Isso é importante: quem investiu em melhorias no imóvel não paga mais por isso.

O que muda quando você vende: o laudêmio

Aqui mora um dos maiores sustos de quem negocia um imóvel em terreno de marinha sem orientação jurídica adequada: o laudêmio.

O laudêmio é uma taxa cobrada pela União no momento da transferência de um terreno de marinha entre particulares, ou seja, sempre que o imóvel é vendido. Ele corresponde a 5% do valor do terreno pertencente à União, excluídas as benfeitorias, e é pago pelo vendedor.

Na prática, isso significa que quem vende um imóvel nessa situação precisa quitar o laudêmio antes de conseguir fazer o registro da transferência em cartório. Muitas negociações travam exatamente nesse ponto, quando uma das partes desconhecia essa obrigação.

É possível comprar o terreno da União?

Sim. A legislação já permite que ocupantes e foreiros adquiram o terreno de marinha diretamente da União, pelo valor de mercado do terreno, sem incluir as benfeitorias. Quem optar pelo pagamento à vista recebe um desconto de 25% sobre o valor de avaliação.

Há uma restrição importante: imóveis dentro da chamada faixa de segurança, os 30 metros mais próximos da linha da praia, não podem ser alienados. Essa faixa precisa permanecer sob controle da União por razões estratégicas, ambientais e de defesa nacional.

Para quem vive em área de regularização fundiária e tem baixa renda, a transferência pode ocorrer de forma gratuita, sem necessidade de pagamento à União.

Pagar IPTU e taxa de ocupação é cobrar duas vezes a mesma coisa?

Essa dúvida é muito comum e a resposta é não. Juridicamente, não se trata de bitributação.

O IPTU é um imposto municipal que incide sobre a propriedade urbana e financia serviços públicos locais como saúde, educação e infraestrutura. Já a taxa de ocupação ou o foro são uma contraprestação pelo uso de um bem federal. Funcionam como um aluguel pago à União pelo direito de usar aquele terreno que pertence a ela.

São cobranças com naturezas jurídicas diferentes, cobradas por entes distintos (município e União), com finalidades distintas. Por isso, o STJ já se manifestou diversas vezes reconhecendo a legitimidade das duas cobranças em paralelo.

O acesso à praia pode ser bloqueado?

Não. As praias são bens de uso comum do povo, inalienáveis e de acesso livre a qualquer cidadão, independentemente de quem seja o titular do imóvel ao lado. Isso está garantido pela Lei Federal nº 7.661/1988 e pela Constituição Federal.

Mesmo que um particular tenha documentos regulares de um imóvel contíguo à praia, ele não pode cercar, fechar ou restringir o acesso de outras pessoas ao mar.

Quais os riscos de não regularizar a situação?

Ocupar um terreno de marinha sem regularização junto à SPU expõe o proprietário a uma série de riscos práticos e jurídicos:

O que fazer antes de comprar ou vender um imóvel na orla

A due diligence (a pesquisa jurídica prévia) de um imóvel em terreno de marinha vai além do que normalmente se faz numa compra convencional. Além das certidões habituais, é preciso verificar:

→ Se o imóvel está cadastrado na SPU e em qual regime (ocupação ou aforamento);
→ Se há taxas em aberto (taxa de ocupação, foro ou laudêmio);
→ Se o terreno está dentro ou fora da faixa de segurança de 30 metros;
→ Se há alguma pendência administrativa ou ação judicial envolvendo a SPU;
→ A certidão de situação de imóvel da União, que pode ser solicitada diretamente à SPU.

Esses levantamentos evitam que uma negociação aparentemente simples se transforme em anos de disputas e custos imprevistos.