Contrato de Gaveta: o que é, se é legal, os riscos e como regularizar
Tudo o que você precisa saber antes de assinar, aceitar ou regularizar um contrato de gaveta
É uma das situações mais comuns que chegam ao meu escritório: alguém que comprou ou vendeu um imóvel anos atrás com um simples papel assinado entre as partes, sem escritura, sem registro em cartório. O chamado contrato de gaveta. E agora não sabe o que fazer.
Se você está nessa situação, seja como comprador, vendedor ou herdeiro, este post foi escrito para você. Vou responder, de forma direta e com base na legislação brasileira, as principais dúvidas sobre o contrato de gaveta.
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda de imóvel feito diretamente entre as partes, sem passar pelo Cartório de Notas (escritura pública) e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis. O nome popular vem justamente do fato de que esse documento fica guardado numa gaveta, sem qualquer validade registral.
Ele é muito comum em transações entre conhecidos, em negociações de imóveis financiados que ainda estão no nome do banco, ou em situações em que as partes querem evitar os custos da escritura e do registro. Mas essa economia inicial pode gerar problemas sérios no futuro.
O contrato de gaveta é legal?
Essa é a pergunta que mais recebo, e a resposta exige precisão: o contrato de gaveta não é ilegal, mas ele é ineficaz do ponto de vista do direito real de propriedade.
Isso significa que o contrato tem validade entre as partes que o assinaram como prova de uma obrigação, mas ele não transfere a propriedade do imóvel. O Código Civil é claro: a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não acontece, o imóvel continua sendo, juridicamente, do vendedor.
Quais são os 3 requisitos de validade de um contrato?
Para que qualquer contrato, incluindo o de gaveta, seja considerado válido no ordenamento jurídico brasileiro, ele precisa reunir três elementos fundamentais:
Os envolvidos precisam ser maiores de 18 anos ou emancipados e estar em pleno gozo de suas capacidades civis.
O bem negociado precisa ser legalmente disponível para venda. Imóveis com restrições judiciais comprometem a validade.
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública. Um contrato particular nesse caso não preenche a forma.
Quais são os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
Os riscos são concretos e podem ser muito graves. Veja os principais:
O vendedor pode vender o imóvel para outra pessoa
Como o imóvel continua no nome do vendedor, nada impede legalmente que ele venda o bem para um terceiro e registre essa segunda venda em cartório. Nesse caso, o terceiro que registrou prevalece sobre quem tem apenas o contrato de gaveta.
Dívidas do vendedor recaem sobre o imóvel
Se o vendedor contrair dívidas após a assinatura do contrato de gaveta, os credores podem penhorar o imóvel, pois ele ainda consta na matrícula como proprietário. O comprador fica em posição vulnerável.
Problemas com herdeiros do vendedor
Se o vendedor falecer antes da regularização, o imóvel entra no inventário como bem dele. Os herdeiros podem ou não reconhecer o contrato de gaveta.
Impossibilidade de averbar reformas e construções
Sem matrícula em seu nome, o comprador não consegue averbar benfeitorias no imóvel, o que compromete a regularidade construtiva.
Qual é a garantia de um contrato de gaveta?
A principal garantia de quem comprou com contrato de gaveta é o próprio documento assinado, que serve como prova de que houve um acordo e de que valores foram pagos. Mas essa garantia é frágil diante de um terceiro que registrou um título posterior.
Além do contrato em si, o comprador pode reforçar sua posição com: recibos de pagamento, comprovantes de transferências bancárias, testemunhas, correspondências entre as partes, comprovantes de pagamento de IPTU e contas do imóvel em seu nome.
Cartório registra contrato de gaveta?
Sim, em determinadas situações o contrato particular pode ser registrado na matrícula do imóvel, desde que atenda aos requisitos legais exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis.
É importante diferenciar o reconhecimento de firma do registro imobiliário.
O reconhecimento de firma, realizado no Tabelionato de Notas, serve apenas para confirmar a autenticidade das assinaturas das partes no contrato. Esse procedimento não transfere a propriedade do imóvel e não gera registro na matrícula.
Já o registro do contrato na matrícula do imóvel é realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis e pode ocorrer, por exemplo, nos casos de compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda, desde que o contrato esteja formalmente apto ao registro.
Contudo, a transferência definitiva da propriedade imobiliária somente ocorre com o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, conforme determina a legislação brasileira.
Quanto custa um contrato de gaveta no cartório?
Os custos variam conforme o tipo de ato realizado.
O reconhecimento de firma possui valor tabelado e relativamente baixo, variando de acordo com o estado.
Já nos casos em que o contrato particular puder ser registrado na matrícula do imóvel, haverá cobrança dos emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis, calculados conforme o valor do imóvel e o ato registral praticado.
Quando houver regularização completa da propriedade, também podem incidir custos com escritura pública, ITBI e registro do título na matrícula do imóvel.
Compra de imóvel com contrato de gaveta deve ser declarada no IR?
Sim. A Receita Federal exige que a compra e venda de imóveis seja declarada no Imposto de Renda, independentemente do instrumento utilizado, seja escritura pública ou contrato particular.
O comprador deve informar o imóvel na ficha de Bens e Direitos, indicando o valor pago e descrevendo a situação do bem, inclusive informando que a compra foi feita por contrato particular ainda não registrado em cartório. Omitir essa informação pode caracterizar inconsistência patrimonial.
O que é preciso para fazer um contrato de gaveta?
Legalmente, basta um documento escrito assinado pelas partes e por duas testemunhas, contendo a qualificação completa de comprador e vendedor, a descrição do imóvel, o valor pago e as condições do negócio. Cônjuges de ambas as partes também devem assinar, dependendo do regime de bens.
Mas cabe aqui um alerta importante: fazer o contrato da forma mais robusta possível reduz riscos, mas não elimina nenhum dos problemas jurídicos citados acima. A regularização em cartório continua sendo indispensável.
Precisa de advogado para fazer contrato de gaveta?
A lei não exige a participação de advogado para que um contrato particular seja válido entre as partes. Mas contratos de gaveta feitos sem orientação jurídica costumam ter lacunas que geram disputas anos depois: ausência de cláusulas sobre inadimplência, imóveis com dívidas não declaradas, ausência da assinatura do cônjuge, descrição imprecisa do bem.
Quando um contrato de gaveta pode ser anulado?
O contrato de gaveta pode ser questionado e anulado em algumas situações:
Vício de consentimento
Se uma das partes assinou sob coação, erro, dolo ou estado de necessidade, o contrato pode ser anulado judicialmente.
Incapacidade de uma das partes
Contratos firmados com menores de idade, pessoas interditadas ou em estado de incapacidade temporária podem ser anulados.
Ausência da assinatura do cônjuge
A venda de imóvel sem a anuência do cônjuge, quando exigida pelo regime de bens, torna o contrato anulável a pedido do cônjuge preterido, no prazo de dois anos.
Objeto ilícito ou impossível
Se o imóvel negociado tinha restrição judicial que impedia sua alienação no momento do contrato, a transação pode ser declarada ineficaz.
Como funciona o contrato de gaveta em caso de morte?
Esse é um dos cenários mais delicados e frequentes. Quando o vendedor falece antes da regularização, o imóvel entra no inventário como bem dele, independentemente do contrato de gaveta existente.
Contrato de gaveta entra no inventário?
O imóvel entra no inventário do vendedor, pois está em seu nome na matrícula. O comprador com contrato de gaveta precisará habilitá-lo no inventário para reivindicar seu direito sobre o bem, apresentando o contrato e os comprovantes de pagamento como prova do negócio realizado.
Quando o dono do imóvel morre, quem tem direito?
Os herdeiros do vendedor sucedem seus direitos e obrigações. Se houver um contrato de gaveta válido, os herdeiros têm a obrigação de dar continuidade ao negócio jurídico iniciado pelo falecido e providenciar a regularização em favor do comprador. Se se recusarem, o comprador pode buscar a adjudicação compulsória na Justiça.
É possível vender um imóvel sem assinatura de todas as herdeiras?
Não. Imóvel em inventário é um bem em condomínio entre os herdeiros. Qualquer alienação exige a concordância e a assinatura de todos os herdeiros, além da autorização judicial quando houver herdeiros incapazes. A venda sem essa unanimidade é anulável.
Consegue-se registrar um imóvel com o comprador já falecido?
Sim, mas com algumas particularidades. Nesse caso, os herdeiros do comprador (não do vendedor) precisam ser habilitados no processo de regularização. A escritura pode ser lavrada em nome dos herdeiros diretamente, com base no contrato de gaveta e na documentação que comprove a aquisição pelo falecido.
Como legalizar um imóvel comprado com contrato de gaveta?
O caminho mais comum para a regularização depende da situação de cada caso, mas em geral envolve estas etapas:
Contrato original, comprovantes de pagamento, certidões do imóvel e documentos do vendedor e do comprador.
Matrícula atualizada, certidão de ônus reais e situação fiscal do bem antes de qualquer providência.
Se o vendedor estiver vivo e cooperativo, o caminho mais simples é lavrar a escritura pública de compra e venda.
Se o vendedor faleceu ou se recusa a assinar, cabe ação judicial de adjudicação compulsória para forçar a transferência.
Como transferir um imóvel com contrato de gaveta?
A transferência de um imóvel que está no nome de outra pessoa, com base em contrato de gaveta, exige a regularização prévia. Não é possível transferir para um terceiro algo que juridicamente ainda não está em seu nome.
Na prática, quem tem contrato de gaveta e quer vender o imóvel precisa primeiro regularizar a escritura em seu nome, e só depois fazer a venda ao novo comprador. Tentar "passar o contrato de gaveta" para frente sem regularizar cria uma cadeia de problemas que se acumula.
Contrato de gaveta tem solução. Mas exige orientação.
Se você tem um contrato de gaveta, seja como comprador, vendedor ou herdeiro, a boa notícia é que na maioria dos casos é possível regularizar a situação. O caminho depende das particularidades de cada caso: se o vendedor está vivo ou falecido, se há herdeiros envolvidos, se o imóvel tem pendências e qual é a documentação disponível. Não deixe para resolver quando o problema se tornar urgente. Quanto antes a regularização for iniciada, mais simples e menos custoso é o processo.
Cada caso de contrato de gaveta tem suas particularidades e exige uma análise personalizada. Se você está nessa situação e quer entender o melhor caminho para regularizar, estou à disposição para te orientar.